Az eddigi feladatainkhoz képest a hirdetés feltöltése viszonylag kevés időnket fogja elvenni, de meg kell fontolnunk, hogy pontosan melyik hirdetőfelületet is használjuk. 

Hirdetőfelületek:

dh.hu 

ingatlan.com

jofogas.hu

facebook marketplace

ingatlanbazar.hu

ingatlannet.hu

ingatlanok.hu

ingatlan1.hu

ingyeneshirdetes.net

otthonterkep.hu

ingatlanrobot.hu

ingatlantajolo.hu

koltozzbe.hu

csaladihazak.hu

startlak.hu

A fenti listából az első négy bonyolítja le a legnagyobb forgalmat, de természetesen ezeknek is megvannak a maguk hátrányai. Az ingatlancom-on a magánszemélyként történő hirdetésfeltöltés viszonylag drága (vidéken ~5000 Ft/hó, Budapesten ~10000 Ft/hó), de több sikerrel kecsegtet, mintha csak az ingyenes FB marketplace vagy a jofogashu szolgáltatásait vennénk igénybe. A saját tapasztalataim alapján az utóbbi kettő (FB marketplace, jofogashu) vonzza az időrabló / ingatlanturista érdeklődőket, és emiatt jobban megéri az ingatlancom fizetős vagy a Duna House ingyenes szolgáltatását igénybe venni.  

Az érdeklődők szűrése

A magánszemélyek által feltöltött hirdetésekre szinte azonnal lecsapnak az ingatlanosok, de vélhetően azért is olvasod ezt az útmutatót, mert Te magad nem szeretnéd közvetítő segítségét kérni az ingatlanértékesítés során. Emiatt az első kérdés amit fel kell tennünk az érdeklődőnek, hogy ingatlanosként vagy magánszemélyként érdekli a hirdetés tárgya? 

Amennyiben ingatlanos az érdeklődő, akkor azt javaslom, hogy add ki magadat is közvetítőnek. Ebben az esetben előfordulhat, hogy egyszerű kíváncsiságból megkérdezi, hogy melyik cégnél és melyik irodában dolgozol, de erre elég annyit válaszolni, hogy szabadúszó ingatlanosként keresed a kenyered. Sőt! Akár azt is megteheted, hogy már a hirdetésed legelején kihangsúlyozod, hogy ingatlanosként hirdeted a házat / lakást. Ezzel a módszerrel nem riasztod el a potenciális vevőket, de a közvetítők szinte biztos, hogy békén fognak hagyni. 

ingatlan turista

Az ingatlanközvetítők mellett azonban van még másfajta érdeklődő is, akiket ki kell majd szűrnöd. Ezek az ingatlanturisták, valamint az időrablók – mindkettőből van elég és maximum abból a célból érdemes rájuk némi időt szánni, hogy a potenciális vevőjelöltekkel történő találkozásig finomítsd az eladási technikádat. A következő kérdéseket érdemes feltenni annak érdekében, hogy kiszűrjük kik az ingatlanturisták:

Kérdés: miért ezt az ingatlant szeretné megtekinteni? Mi keltette fel az érdeklődését?

Magyarázat: A valódi érdeklődő pontosan meg tudja majd fogalmazni azt, hogy mégis miért pont ez az ingatlan keltette fel az érdeklődését – mindenki más csak ködös magyarázatokat ad, vagy terelésbe kezd. Az utóbbi csoporttal nem érdemes foglalkozni.

Kérdés: rendelkezik a vásárláshoz szükséges összeggel, vagy esetleg el kell-e adnia a saját házát, hogy megvegye a hirdetésben megjelölt ingatlant?

Magyarázat: amennyiben el kell adnia a saját házát, akkor hónapokig elhúzódó ügyletnek nézünk elébe. Emiatt célszerű azt is megkérdezni, hogy az Ő eladó házára van-e már konkrét érdeklődő, kapott-e már esetleg foglalót? Az érdeklődési szándékot csak akkor vehetjük komolynak, ha az Ő házát már lefoglalózták. 

Kérdés: hány ingatlant tekintett meg eddig?

Magyarázat: amennyiben sokat, akkor szinte biztos, hogy egy olyan ingatlanturistával van dolgunk, aki csak az időnket rabolná. Jobb olyan érdeklődőre időt szakítani, aki még csak kevés ingatlant nézett meg. 

Kérdés: rendelkezik a vásárláshoz szükséges összeggel, vagy hitelre van szüksége a vásárláshoz?

Magyarázat: amennyiben készpénzes ügylet elé nézünk, akkor további komoly akadállyal nem kell szembenézünk. Az ingatlanpiac véres valósága viszont az, hogy az ügyletek döntő többsége valamilyen hitel segítségével kerül az új tulajdonoshoz és ebbe bele kell érteni az aktuális családtámogatásokat is. A hitellel viszont az a baj, hogy az ügyintézés rengeteg buktatót magába foglal. Elég csak abba belegondolni, hogy a relatíve egyszerűen igényelhető babaváró támogatás is elúszhat egy elfelejtett KHR besorolás, vagy egy kis TB jogviszony szünet miatt. A témát részletesen tárgyalom a következő fejezetben. 

Összegezzük a lényeget: azt az érdeklődőt mindenféleképp részesítsük előnyben, aki még alig-alig nézett szét az ingatlanpiacon, nem kell saját ingatlant eladnia a vételár megfizetéséhez, és hitelre sincs szüksége. Ebben az optimális esetben minden kérdést a legjobb tudásunk szerint válaszoljunk meg, és ha kell, akkor azon se spóroljunk meg néhány percet, hogy utánajárunk néhány témakörnek. 

A hiteles vevő kezelése

Ahogy azt már fentebb is hangsúlyoztam: az ingatlanügyletek döntő többsége hitel (családtámogatás) segítségével valósul meg. Emiatt fontos, hogy egy külön fejezetet szenteljünk ennek a kérdéskörnek és ne ijedjünk meg akkor, ha az érdeklődő igennel válaszol a hiteles kérdésünkre. 

A hitellel összefüggő kérdésekre természetesen nem Te, vagyis nem az eladó fog válaszolni (ez alól kivételt képez, ha maga az eladó egy hiteltanácsadó). Vagyis eladóként egy dolgot tehetsz ebben a helyzetben: hiteltanácsadóhoz irányítod az érdeklődőt. Akkor mégis miért van szükség erre a fejezetre? Mert eladóként is jobb megérteni, hogy milyen szerteágazó buktatókat rejt magában a hiteles vásárlás. A lényeg, hogy minél profibb tanácsadást kapjon a hiteles vásárló és ebben nyújthat ismét segítséget a Házvadászok csapata – kérlek irányítsd a csapatunkhoz a hiteles érdeklődőt

Miért van szükség hiteltanácsadásra?

Erre a kérdésre egy személyes, első kézből származó tapasztalattal fogok válaszolni. Először hiteltanácsadóhoz fordultam, ahonnan minden jelentősebb magyar bank ajánlatát megkaptam. Ezek közül kiválasztottam a számomra legszimpatikusabb ajánlatot, majd abban a reményben, hogy lefaraghatom a tanácsadó sikerdíját egy konzultáció erejéig egyedül befáradtam az adott bankhoz. Ennek a viszonylag rövid ideig tartó konzultációnak az lett az eredménye, hogy egyedi lakossági ügyfélként jóval kedvezőtlenebb feltételekkel ajánlott számomra hitelt a bank, mint a hiteltanácsadó útján.

csok, hitel és babaváró ügyintézés

Utóbb kiderült, ennek nagyon egyszerű magyarázata van: az a hiteltanácsadó, aki tömegével szállítja a hitelfelvevőket a banknak, az nagyobb kedvezményeket tud kiharcolni az ügyfelei számára. Tehát azt kell mondanom, hogy a tanácsadó megdolgozik a sikerdíjáért. Arról nem is beszélve, hogy a legtöbb banki elköteleződés évtizedekre szól, ezért minden egyes tizedszázalék kedvezmény súlyos százezreket számít majd a végelszámolás során. 

A vételi ajánlat elfogadása

Különösen a vidéki nagyvárások ingatlanpiacára jellemző az, hogy a vevők alkudozással kezdenek. Ezzel nagy hibát nem követnek el, hiszen néhány százalékot szinte mindig le lehet faragni a vételárból. A probléma akkor kezdődik, ha az ajánlat köszönőviszonyban sincs az eladó elképzeléseivel.

értékbecslés

Egy gyakorlati példán keresztül célszerű szemléltetni a helyzet komplexitását:

A Házvadászok értékmeghatározásának eredményeként 38 MFt-os árcédulát kapott egy családi ház. Ebből az árból viszont még egészen biztos, hogy le szeretne faragni egy keveset a vevő és így egy picit jobb alkupozícióba kell helyeznie magát az eladónak, végül 40 MFt-os irányárra jelenik meg a hirdetés. A vevő ajánlata azonban csak 35 milliós, ami még az értékbecslés eredményétől is számottevően elmarad. Egy ilyen ajánlatot természetesen nem szabad elfogadni, mivel a párbeszéd elkezdődött, így az eladó gálánsan engedhet 1 MFt-ot az irányárból. Egy ilyen helyzetben gyakran előfordul, hogy 1-2 napig nem jelentkezik a potenciális vevő, mert vélhetően azon matekozik az egész család, hogy tudják kigazdálkodni a vételárat és a járulékos költségeket. Miután vége a mateknak, még egy pici mozgásteret (0,5-1 MFt) kérhet magának az érdeklődő, amit habitusunktól függően kezelhetünk.