Minden annyit ér, amennyiért el lehet adni – ez az ökölszabály az ingatlanpiacon is érvényt szerez magának. Van azonban egy kérdés, amit minden ügyfelemnek felteszek:
“El akarja adni, vagy csak árulni akarja az ingatlant?”
Első ránézésre talán nem egyértelmű a kérdésbe kódolt különbség, ezért érdemes tisztázni, hogy aki csak árulja az ingatlanát, annak az idő nem faktor, mivel arra az egyetlen laikusra vár, aki valamilyen okból kifolyólag kész irreális áron megvenni az adott házat, lakást. Ezzel a versenyzővel szemben foglal helyet az eladó, aki reális időhatáron belül és reális érték környékén kész megválni az adott ingatlantól. A kérdésre adott választól függetlenül mindkét esetben segítségünkre lehet az értékbecslő munkája.
Értékbecslés: Az ingatlan értékbecslés célja minden esetben a piaci érték meghatározása. A kérdés tehát az, hogy egy ingatlan esetében mit jelent a piaci érték? A piaci érték egy becsült összeg, amiért cserébe méltányosan, magánjogi szerződés keretein belül birtokba vehető az adott ingatlan. Az értékbecslés nem egyszerű feladat, hiszen több olyan árat befolyásoló változóval is számolni kell, amelyek messze túlmutatnak az ingatlan műszaki felszereltségén, vagy a nettó lakóterület méretén. Ennek a komplexitásnak köszönhető az, hogy egy átlagos lakóház értékbecslése is legalább 20 oldalas. Az értékbecslés ára változó, ~30.000 Ft-tól indul, de a felmérésre kerülő ingatlantól függően ennél mélyebben is a zsebünkbe nyúlhatunk.
Értékmeghatározás: Az értékbecslésnek viszont van egy ún. “light” verziója is, amelyet értékmeghatározásnak hívunk. Ennek során egy kevésbé komplex képlet segítségével, de idő és költségtakarékosan kapjuk meg azt a közelítő értéket, ami visszatükrözi az adott ingatlan árát. Az értékbecslés és az értékmeghatározás közötti további különbség, hogy amíg az előbbit csak erre felkent szakember, addig az utóbbit akár egy speciális szakképesítés nélküli személy is elkészítheti. Ez a személy általában egy ingatlanközvetítő, akinek ebben a konkrét esetben valódi hasznát veheti az is, aki egyébként más célra nem kívánja igénybe venni a közvetítői szolgáltatásokat. Az általános tapasztalat alapján azt mondhatom, hogy a legtöbb ingatlanközvetítő pontos rálátással bír az érdekszférájába eső ingatlanpiaci tortaszeletre. Vagyis nem csak azt tudja, hogy mennyiért szeretnék értékesíteni az adott településen található különböző ingatlanokat, hanem azt is, hogy az alkupozíciók elfoglalása után milyen vételárban egyeznek meg a felek. Ez utóbbi információ, vagyis a kialkudott vételár pedig nagyban hozzásegíti az ingatlanközvetítőt ahhoz, hogy az értékmeghatározásával ne tévedjen túl nagyon az értékbecsléshez képest.
A lényeg az, hogy ha bizonytalanok vagyunk abban, hogy mennyiért tudjuk eladni az ingatlanunkat, akkor már egy értékmeghatározással is jó közelítő értéket kaphatunk.
Az értékmeghatározás ingyenes szolgáltatás, a részletekért kérlek vedd fel a kapcsolatot a Házvadászokkal.
Gyakori hirdetői hiba
A legtöbb eladó általában elköveti azt a hibát, hogy az aktuális kínálatból kiválaszt egy olyan ingatlant, ami nagyjából hasonlít az övéhez, majd annak átlagos négyzetméter árával számol a sajátja esetében. Ez a metodika több sebből is vérzik. Az első és legfontosabb, hogy csak a kínálati árral kalkulál ami sok esetben köszönőviszonyban sincs az adott családi ház, vagy lakás reális forgalmi értékével / kialkudott vételárával. Ez leginkább annak köszönhető, hogy egy átlagos ingatlant 10-30 százalékkal túláraznak. A másik számítási hiba abban rejlik, hogy minden hasonlóság ellenére sem lehet találni két teljesen egyforma ingatlant – emiatt pedig nem célravezető a négyzetméterárat “A” lakásról “B” lakásra vetíteni.
Kövesd a hirdetésed utóéletét
A legtöbb hirdetésnél elérhetőek az alapvető analitikai információk, vagyis meg lehet mondani, hogy hány ember látta egyáltalán a hirdetést. Az így kapott szám már önmagában egy nagyon jó indikátora annak, hogy mennyire kelti fel az eladni kívánt ingatlan az emberek figyelmét. Azonban a kattintások számánál is fontosabb, hogy hány direkt (üzenet & telefonhívás) megkeresésünk érkezett a hirdetésre. Kéthetente érdemes számotvetni és ha kell, akkor a számvetés függvényében csökkentsük az irányárat.
Túl magas vs. túl alacsony ár
Mindkét végletnek megvan a maga hátránya. Túl magas ár mellett nagyon leszűkítjük az érdeklődők körét és akár el is úszhat mellettünk a piac, miközben az értékesíteni kívánt ingatlan a birtokunkban marad. Túl alacsony ár mellett pedig nagyon hamar lecsapnak az ingatlanra és ennek köszönhetően nem tudjuk a maximumhoz közeli hasznot realizálni az adásvétel során. Mindezek miatt fontos, hogy a hirdetni kívánt ingatlan kínálati árát a lehető legnagyobb körültekintéssel határozzuk meg és ennek során jelenthet nagy segítséget az értékmeghatározás, vagy az értékbecslés.
Miután megkaptuk az irányárat, el kell készítenünk magát a hirdetést.
