Az adásvételi szerződés szó szerint nélkülözhetetlen egy ingatlan eladásánál vagy vásárlásánál. Az ingatlan adásvételi szerződés minta 2021 -ben a legújabb jogszabályokat figyelembe vevő, olyan dokumentum, amely mind a két fél jogait védi, nem pedig csak egy gyorsan összecsapott formanyomtatvány. Az oldalunkon található ingyenesen letölthető ingatlan adásvételi szerződés minta 2021–es változata ugyanaz az irat, amit a Házvadászok csapatának tagjai is használnak. Az igazsághoz viszont az is hozzátartozik, hogy minden ház és minden lakás egyedi jellemzőkkel bír, különböző terhek és jogok köthetőek hozzá, így a szerződésen is ehhez mérten módosításokat kell alkalmaznunk, személyre szabottá kell tennünk. Ilyen módosítások lehetnek például az eladni vagy megvásárolni kívánt ingatlan fizetési módja vagy például a CSOK állandóan változó követelményei, ahol láthatjuk, hogy számtalan variáció lehetséges, amit mind szerződésbe kell foglalni.

Ezen felül még egy jól megírt adásvételi szerződés sem elég az ingatlan eladásához vagy megvételéhez, hiszen a Polgári törvénykönyv előírja, hogy ahhoz, hogy a szerződés ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas legyen, szükséges az ügyvédi ellenjegyzés (ügyvédi ellenjegyzés nélkül alkalmatlan lesz például arra, hogy a Földhivatalnál a tulajdonjog bejegyzésre kerüljön) vagy jegyző jelenléte a közokiratba foglaláshoz. Ezért még akkor is, ha az oldalunkon található ingyenesen letölthető ingatlan adásvételi szerződés minta 2021–es változatát használnád a jövendőbeli szerződéskötéshez, hasznos lehet a személyre szabásához jogi segítséget igénybe venned.

A legújabb jogi szabványokat figyelembe vevő szerződés mellett az is elengedhetetlen, hogy az eladó és a vevő is tisztában legyenek azzal, hogy mi szerepel pontosan a szerződésben, vagyis mit írnak alá.

 

Milyen kötelező elemei vannak egy ingatlan adásvételi szerződésnek?

Ahogyan azt az albérleti szerződés minta 2021–es cikkünknél is írtuk, minden szerződésnek vannak kötelező elemei, ami az ingatlan adásvételi szerződés minta 2021–es változatánál sincs másképp. A minimálisan elvárt kötelező elemeken túl minden olyan információt hasznos rögzítenünk, ami a szóbeli megállapodásnál elhangzott.

Az adásvételi szerződés minta 2021–es változatának kötelező elemei: 

– a szerződő felek személyes adatai

– a szerződés tárgyát képező ingatlan pontos meghatározása (helyrajzi számmal)

– a szerződő felek állampolgárságára vonatkozó nyilatkozat

– a szerződés keltének helye és ideje

A kötelező elemeknél figyelembe kell venni a vevő vagy eladó besorolását is:

(1.a.) Adatok gazdasági társaság esetén (KKT, BT, KFT, ZRT, NYRT) – 5 db:

– teljes cégnév

– székhely

– cégjegyzékszám

– adószám

– képviselő (név, beosztás)             

Az érvényes adásvételi szerződés megírásához szükségünk lesz még a gazdasági társaság cégkivonatára és egy aláírási címpéldányra vagy aláírás mintára.

(2.a.) Adatok magánszemély esetén – 7 db:

– teljes név

– születési név

– születési hely, idő

– anyja neve

– állandó lakcím

– adóazonosító jel

– személyi azonosító szám

(3) Átruházás feltételei:

– pontos vételár megjelölése

– megfizetés módja és ütemezése

– birtokbaadás pontos körülményei

– eladó végleges hozzájárulása a tulajdonjog törlésére

– vevői hozzájárulás a tulajdonjog bejegyzésre a földhivatalnál

A birtokbaadást a teljes vételár megfizetése után ajánlott véghezvinni, hiszen ha menet közben meghiúsul az adásvétel, akkor a bíróság csak igazán körülmenyes úton tudja visszaállítani az eredeti állapotot.

 (4) Ingatlan adatai:

– ingatlan címe és helyrajzi száma

– ingatlan jellemzői (például alapterület)

(5) Hitelezés részletei:

Amennyiben a szerződés bármely hitellel kapcsolatos részlete nincs pontosan megfogalmazva, a bank akár könnyen el is állhat a szerződéstől. Legrosszabb esetben egy késedelmes fizetési teljesítés esetén akár az is megtörténhet, hogy az eladó áll el a szerződéstől, ezzel bukva a több millió forintos foglalót!

 

Milyen formai követelményei vannak egy ingatlan adásvételi szerződésének?

A Polgári Törvénykönyv (Ptk.) pontosan előírja azt is, hogy az adásvételi szerződésnek milyen formai követelményei vannak. Ilyen például – a fentebb már említett – az ügyvédi, kamarai jogtanácsosi vagy közjegyzői jelenlét, mivel a meghatalmazás kizárólag ellenjegyzéssel lehetséges.

Ingatlan adásvételi szerződés minta 2021

 

Az ingatlan adásvételi szerződés minta 2021-es változatát érintő további formai követelmények:

– keltezés helye és ideje;

– a szerződés minden lapjának alján a szerződő felek beazonosítható aláírásának kell lennie;

– mindenhol meg kell jelölni a szerződő felek minőségét (eladó, vevő, haszonélvező);

– a lapok alját számozni kell;

– minden résztvevő (eladó, vevő, haszonélvező, ellenjegyző, tanúk) kézjegyét tartalmaznia kell

 

Milyen lehetőségem van a kötelezettség megerősítésére az ingatlan adásvételi szerződésben? 

A Polgári Törvénykönyv 6. – és egyben az adásvételek kapcsán legfontosabb – paragrafusa: a Kötelmi jog. A szerződésben álló felek közül az eladó jogosult a vételár átvételére és kötelezett a tulajdonjog átruházására, míg a vevő jogosult a tulajdonjog átvételére és kötelezett a vételár megfizetésére. Annak érdekében, hogy az eladó biztosítani tudja a vevő fizetési kötelezettségét, lehetőség van kötbér megadására, illetve meghatározhatja, mennyi foglalót fizessen a vevő.

Foglaló: a szerződés megkötésekor a kötelezettségvállalás jele, egy szankciós erővel bíró biztosíték (általában pénz). Fontos megjegyezni, hogy a szerződésben a “foglaló jogcímen” kifejezés feltétlenül szerepeljen, illetve nem árt azt is tudni, hogy ha a vevő hibájából hiúsul meg az adásvétel, akkor az eladó megtarthatja a foglalót, viszont, ha az eladó hibájából hiúsul meg az adásvétel, akkor a foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni a vevőnek. Éppen ezért azt javasoljuk, hogy foglalót csak akkor fizessünk, ha 100%-ig biztosak vagyunk a vásárlási szándékunkban. Amennyiben a szerződéskötés biztosítékáról nem derül ki egyértelműen a szövegből, hogy foglaló jogcímen került átadásra, akkor előlegnek minősül! A foglaló összege általánosságban az ingatlan vételárának 10%-a szokott lenni, de egyedi körülményekre való tekintettel a bíróság nagyobb összeget is elfogadhat.

Kötbér: a Polgári Törvénykönyv szabályozza és kimondja, hogy a kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Fontos megjegyezni, hogy a kötbér megfizetése csak pénzben lehetséges, vis maior esetén viszont nincs kötbér fizetési kötelezettség. Kötbér lehet (a) késedelem (b) hibás teljesítés, illetve (c) meghiúsulás miatt, vagyis amikor a teljesítés elmarad. 

Gyakori hiba: A foglaló és az előleg fogalmát a hétköznapokban gyakran (tévesen) szinonímaként használják, a kettő pedig nem összekeverendő. Ugyan a foglaló vagy előleg címén átadott összeget ugyanúgy bele kell számolni a vételárba, mégis van köztük különbség. Ez leginkább akkor mutatkozik meg, amikor probléma merül fel az adás-vétel folyamatában, mivel az előlegnek a foglalóval szemben nincs szankciós jellege és minden esetben visszajár. Jogilag nincs korlátozva a mértéke, így az előleg összegének megállapítása teljes mértékben a felekre van bízva.

 

Milyen buktatói lehetnek egy ingatlan adásvételi szerződésnek?

Mint minden szerződés, az ingatlan adásvételi szerződés minta 2021–es változata is tele van buktatókkal, és itt nem csak a figyelmetlenségi hibákra gondolunk, amik  elég nagy gondot tudnak okozni (elírt név, bankszámla adat, hanem például egy régi tulajdoni lap használata, amin nem a jelenleg érvényes adatok szerepelnek. Tulajdoni lapot hasznos lekérni a szerződéskötés napján is, hiszen csak így bizonyosodhatsz meg arról, hogy az ingatlanra nem került semmilyen egyéb teher.

Ingatlan adásvételi szerződés minta 2021

 

Az ingatlan adásvételi szerződés minta 2021–es változatát érintő további buktatók: 

érvénytelen dokumentumok: a beszerzett igazolások, dokumentumok érvényességére is figyelni kell, mivel sok csak 15-30-45 napig érvényes, és egy elhúzódó adásvételi procedúránál könnyen kicsúszhatunk a határidőkből.

nem megfelelő tájékoztatás: ha az ingatlan valós állapota nem elég részletesen kerül leírásra, az későbbi viták forrása lehet, ezért elengedhetetlen az ingatlan minden jogi, műszaki, esztétikai állapotával és állagával kapcsolatos észrevételt, adatot rögzíteni. Ugyanis az eladót – mind az új építésű, mind a használt ingatlanoknál – kellékszavatosság terheli. Amennyiben az eladó az ingatlan eladásánál nem felel meg a szerződésben, illetve a jogszabályban megállapított minőségi követelménynek, hibásan teljesít, akkor ennek bizonyítási költsége is őt terheli. Egy hiányos adásvételi szerződéssel ezt a jogunkat viszont nem tudjuk érvényesíteni.

lejárt okmányok: ez a pont ugyan magától értetődő, mégis fel kellett, hogy kerüljön a listánkra, hiszen rengeteg alkalommal egy lejárt okmány miatt csúszik az ügyintézés.  

Ezek a buktatók könnyen elkerülhetők kellő utánajárással és akkor is, ha kizárólag ingatlanügyletekre szakosodott ügyvédet bízol meg az adásvételi szerződés elkészítésével. Ezen kívül nem lehet elégszer hangsúlyozni azt, hogy aláírás előtt mindent olvass el többször, még a legapróbbnak tűnő hibákat is ki kell javítani, hiszen a hibás adatok miatt könnyen érvénytelenné válhat a szerződés.

Amennyiben további kérdésed merülne fel, vagy segítségre szorulsz egy személyre szabott ingatlan adásvételi szerződés elkészítésében, fordulj a Házvadászok csapatához bizalommal. Addig is az ingatlan adásvételi szerződés minta 2021–es változatának letöltése az alábbi szöveg kattintásával megoldható.

Letölthető ingatlan adásvételi szerződés minta 2021

Adásvételi szerződés – szerkeszthető
Adásvételi szerződés – nem szerkeszthető
Adásvételi előszerződés – szerkeszthető
Adásvételi előszerződés – nem szerkeszthető
Adásvételi előszerződés foglalóval – szerkeszthető
Adásvételi előszerződés foglalóval – nem szerkeszthető
Hozzájáruló nyilatkozat tulajdonjog bejegyzéséhez – szerkeszthető
Hozzájáruló nyilatkozat tulajdonjog bejegyzéséhez – nem szerkeszthető
Kérelem tulajdoni lap másolata iránt – szerkeszthető
Kérelem tulajdoni lap másolata iránt – nem szerkeszthető
Kérelem tulajdoni lapba betekintés iránt – szerkeszthető
Kérelem tulajdoni lapba betekintés iránt – nem szerkeszthető