Ingatlan ügyvéd Kecskemét
Mi az, hogy ingatlan ügyvéd Kecskemét? És miért van szükség ingatlanjogászra? Az első kérdés kicsit furán és némileg magyartalanul cseng, de az internetes böngészési trendeket vizsgálva kiderült, hogy a leggyakrabban így keresünk rá a kecskeméti ingatlanügyletekre specializálódott ügyvédekre. A második kérdésre viszont még ennél is egyszerűbb válasszal szolgálhatunk: ahogy egy asztmával küzdő beteg sem sebészt keres a tüdőproblémájára, úgy egy ingatlan adásvételi szerződést sem célszerű egy válóperes ügyvéddel megiratni. Ez az analógia máris segít megérteni a következő állítást:
nem egyszerűen ügyvédet kell választanunk, hanem egy olyan ügyvéd mellett kell letennünk a voksunkat, aki az ingatlanjogra specializálódott.
Vagyis a jól megválasztott ügyvéd nem a szükséges rossz, hanem az a szakmailag felkészült személy, aki az általa előkészített adásvételi szerződés segítségével kőbe vési ügyfele jogi garanciáit. Vegyük sorra azokat a leggyakoribb kérdéseket, amelyek aláhúzzák az ingatlanügyletekre specializálódott jogászok (aka. ingatlan ügyvéd Kecskemét) létjogosultságát:
Köthetek-e adásvételi szerződést ügyvéd nélkül?
Erre a kérdésre a Biblia adja meg a legjobb választ: Minden szabad nékem, de nem minden használ (1 Korintus 10:23). Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy érvényes adásvételi szerződés megkötéséhez a XXV. számú polgári elvi döntésben lefektetett minimumfeltételeknek kell megfelelni, és ez nem írja elő az ügyvédi közreműködés szükségességét. Azonban arról se feledkezhetünk meg, hogy a tulajdonszerzés egyik fontos lépése az ingatlan-nyilvántartási bejegyzési eljárás megindítása, ami a hatályos jogszabályok értelmében megköveteli az ügyvédi (esetleg közjegyzői) közreműködést. Ugyanis a tulajdonszerzés egyik fontos lépése nem csak az ingatlan-nyilvántartási eljárás megindítása,hanem a tulajdonjog szerzés az ingatlan-nyilvántartási bejegyzéssel valósul meg. Enélkül nincs tulajdonjog szerzés. Az ingatlan-nyilvántartási eljárás lefolytatásához és az okiratok ellenjegyzéséhez pedig kötelező az ügyvéd, vagy közjegyző igénybevétele.
Emiatt ügyvédre egészen biztos, hogy szükségünk lesz az ingatlantranzakció sikeres lebonyolításához és ebben a helyzetben már célszerű arra törekedni, hogy jó ügyvéd biztosítsa a szükséges jogi támogatást. Érdemes az ingatlanjogászra úgy tekinteni, mint egy családi ház terveknek megfelelő elkészüléséért felelő műszaki ellenőrre: ha már szükség van rá, akkor ezzel a feladattal bízzuk meg azt, aki valóban képes érdekeinket érvényre juttatni.
Minek köszönhetően hiúsul meg leggyakrabban egy ingatlan adásvétel?
Ennek a kérdésnek a megválaszolásához először is azt kell látnunk, hogy az adásvételek döntő többsége pénzintézeti kölcsön segítségével valósul meg. Ez burkoltan azt is jelenti, hogy az ingatlan megvásárlásához nem elég a vevői igényeket kielégíteni, hanem az a hitelezői feltételeknek is meg kell felelni. Ezeknek a feltételeknek a vizsgálata során kulcsfontosságú szerep hárul az értékbecslőkre, akik meghatározzák a hitelezni kívánt ingatlan forgalmi értékét. A jelenlegi trendek arra engednek következtetni, hogy a kialkudott vételár magasabb, mint a banki értékbecslő által megadott forgalmi érték, ebből következik, hogy az ingatlan alulértékelése nagyon gyakori oka az adásvételek meghiúsulásának.
Hogyan akadályozhatja meg az ingatlan alulértékelése az adásvételt?
Erre a kérdésre a legegyszerűbb egy példa segítségével választ adni. A példánk tárgya egy hetényegyházi családi ház, amit 41 MFt-ra tartott az eladó és hosszas csatározások eredményeként végül 39 MFt-ra sikerült lealkudnia a vevőnek, így az utóbbi lesz a kialkudott vételár. Ez az összeg azonban szinte biztos, hogy nem fog megegyezni az értékbecslő által meghatározott forgalmi értékkel, ami ebben a példában mindssze 35 MFt lesz. Mivel egy ingatlan megvásárlásához minimálisan 20 százalék önerőre van szükség (amitől a bankok eltérhetnek és akár nagyobb önerőt is megkövetelhetnek!), így nem mindegy, hogy 39-nek, vagy 35-nek a 20 százaléka hitelezhető. Példánknál maradva láthatjuk, hogy a kialkudott vételár alapján 31,2 MFt hitelt remélhet a vevő, de ezzel szemben a szomorú valóság az, hogy csak 28 MFt-ot biztosít a pénzintézet. Emiatt nem 7,8 MFt önerőre lesz szükség a vásárláshoz, hanem 11 MFt-ra és egy ilyen mérvű különbség gyakran zátonyra is futtatja az ingatlantranzakciót.
Az értékbecslő azonban azt is megállapíthatja, hogy nem összekomfortos az ingatlan, és ebben az esetben máris ki kell azt zárni a hitelezés köréből. Erre például akkor kerülhet sor, ha az ingatlan fűtéséről egy olyan épületrészben elhelyezett kazán gondoskodik, ami nincs felüntetve a tulajdoni lapon. Arról nem is beszélve, hogy értékbecslés eredménye további problémákhoz vezethet, ha az ingatlanjogban gyakorlatlan kéz által megszövegezett adásvételi szerződés rendezi a foglaló kérdéskörét.
Mi az a foglaló? Van-e különbség foglaló és előleg között?
Mondhatjuk akár azt is, hogy a foglaló a jogi popkultúra egyik leginkább közismert fogalma, ami a szép számú inglatlantranzakciónak köszönhetően egyre inkább részét kell, hogy képezze a laikus jogismeretnek. Lényegében az adásvételi szerződés megszegésének önként vállalt szankciójáról van szó, amelyet a vevő fizet meg az eladó részére. Optimális esetben – teljesítés esetén – beleszámít a vételárba, de ha a teljesítésre az egyik fél részére felróható okból nem kerül sor, akkor a foglaló a vétlen felet fogja kárpótolni. Ennek alapján a foglaló kétszeres mértékben jár vissza a vevőnek, ha az eladónak felróhat okról beszélünk, fordított esetben viszont az eladó megtarthatja a vevő által megfizetett foglalót. A foglalóval szemben az előleg minden esetben csak egy mezei vételárrészlet és mint ilyen a szerződés meghiúsulása esetén visszajár a vevőnek.
Ennél fogva, ha az adásvételi szerződésben csak előleget fizet meg a vevő, akkor ezt az összeget még akkor sem tarthatja meg kárpótlás címén az eladó, ha a vevőnek felróható okból hiúsul meg az ingatlan tranzakció. Ezzel szemben a vevő részéről az jelenthet kockázatot, ha az adott szerződésben nem tisztázottak a foglalóval összefüggő triviális felelősségi tárgykörök. Legrosszabb esetben az is előfordulhat, hogy egy elutasított hitelkérelem esetén is meg kívánja tartani az eladó a vevő által megfizetett foglalót. Ezt a kellemetlen helyzetet viszonylag könnyen elkerülhetjük, ha az adásvételi szerződésben a foglaló jogi természetére való ködös hivatkozás helyett egyértelművé tesszük a következő tényállást:
a szerződő felek megállapodnak abban, hogy ha és amennyiben a jelen pontban rögzített hitel nyújtása a Vevő(k) önhibáján kívüli okból meghiúsul, úgy az a Vevő(k) felelősségi körén kívül álló oknak minősül és ezen okból a Vevő(k) a foglalót nem veszítik el
Milyen további akadályok merülhetnek fel az ingatlanvásárlás során?
Nagyon gyakori problémának számít az is, hogy a vevő nem kellő alapossággal jár utána az ingatlannak és / vagy az eladó nem teljeskörű tájékoztatást biztosít az ingatlannal kapcsolatban. Ezekben az esetekben fordulhat elő az, hogy egy engedély nélkül épített épületrész okoz problémát. Ilyenkor gondoskodni kell a fennmaradási engedélyről, vagy a bontásról és tisztázni kell azt is, hogy a munkálatokkal együtt járó költségek az eladót, vagy a vevőt terhelik. Extrém esetben az is előfordulhat, hogy a megvásárolni kívánt ingatlannal összefüggésben már bontási határozat látott napvilágot. Ez azért nagyon komoly probléma, mert az ingatlan tulajdoni lapján ezeket a határozatokat nem tüntetik fel, így szinte csak az eladó tisztességes tájékoztatásán múlik az, hogy a vevő tudomást szerez-e erről vagy sem. Ebben az esetben csak az adásvételi szerződésbe épített garanciális elemek nyújthatnak segítséget a vevőnek. Emellett még fel kell hívni a figyelmet a külterületi ingatlanokra, tanyákra, termőföldekre, szántókra vonatkozó nagyon speciális törvényi szabályozásokra.
Mi a helyzet ezekkel a külterületi ingatlanokkal?
Az előbb említett nagyon speciális törvényi szabályozás még tovább bonyolítja a külterületi ingatlanok értékesítését. Emiatt sokszor megkerülhetetlen kérdéskört jelent az elővásárlási jog természete, a kifüggesztés vagy a művelési ág alól történő kivonásnak a menetrendje és a zártkert fogalma. Mindezek eredményeként közel fél évet vesz igénybe egy külterületi ingatlan értékesítése és ebben az időszakban számos további akadályozó tényező felmerülhet. Sokan például azt sem tudják, hogy ha valaki él az elővásárlási jogával, akkor az eladónak – a meghatározott feltételek szerint – el kell adnia az ingatlant. Mindezek miatt nagyon fontos, hogy időben támogatást kérjünk egy témához értő személytől.
Ingatlan ügyvéd Kecskemét
Az előzőekben feltett kérdések csak bepillantást nyújtottak abba, hogy miért van szükség ügyvédre egy ingatlantranzakció sikeres lebonyolításához. A jogszabályok által meghatározottakon felül viszont még a józan ész is azt diktálja, hogy az adásvételt egy ilyen ügyletekre specializálódott ingatlanjogász támogatásával vezényeljük le. A Házvadászok ebből a célból indította útnak a jogi tanácsadási szolgáltatását, amelynek keretében olyan kiváló ügyvédekkel dolgozunk együtt, mint dr. Tuzáné dr. Gémes Éva.
