Egy ingatlan értékének pontos felbecsülése ugyan legtöbbször szakértőt igényel, mi mégis szeretnék egy kis segítséget nyújtani azok számára, akik laikusként saját ingatlanuk vagy egy kiszemelt eladó ház vagy eladó lakás árbecslését Kecskemét városában maguk tervezik. Előző cikkünkben „Hogyan hirdessük eladó házunkat Kecskeméten?” már megemlítettük a körültekintő árbecslés fontosságát, ám úgy gondoltuk, hasznos lenne kicsit nagyobb hangsúlyt fektetni erre a témára.
Mielőtt megosztanám az értékbecslés művészetének alappilléreit, elsőként jó, ha pár fogalmat tisztázunk:
Az értékbecslő egy eladó ház vagy eladó lakás adott intervallumában értelmezett értéket állapítja meg. Egy ilyen ingatlanpiaci szakember rendelkezik mindazokkal a képesítésekkel és engedélyekkel, amelyek segítségével – és a különböző matematikai és statisztikai módszereken alapuló ismeretek felhasználásával – képes az ingatlan forgalmi értékét megállapítani. Ezen belül elfogadott értékbecslőnek – hivatalos fogalommal élve – olyan ingatlanforgalmi szakembert nevezünk, akinek szakvéleményét – szerződés alapján – az adott bank elfogadja.
Mivel egy eladó ház vagy eladó lakás értékének meghatározása összetett feladat főként egy olyan népszerű városban, mint Kecskemét, sok olyan eset van, ahol mindenféleképpen szakember segítségét érdemes igénybe venni. Hitel vagy jelzálog által terhelt ingatlanok eladásánál ugyanis több olyan szempontot kell figyelembe venni, amibe egy laikusnak könnyen beletörhet a bicskája. Pontosan ezért ez a cikkünk tájékoztató jellegű, amely például akkor lehet leginkább segítségedre, ha fel akarod mérni körülbelül mennyit ér jelenleg az ingatlanod, vagy olyan bennfentes információra van szükséged, amely segítségével ellenőrizheted a helytállóságát a kiszemelt ingatlan árának.
Elsőként egy eladó ház vagy eladó lakás árbecslésénél Kecskemét városában a négyzetméter árakból indulunk ki. Talán a legtöbben itt azzal kezdik, hogy megnézik, mások milyen áron hirdetik ingatlanjukat különböző portálok segítségével. Ez az ár gyakran csalóka, hiszen ezek hirdetési és nem eladási árak, ezen kívül sokszor az árak a hirdetési portálok javaslatát tükrözik, amit jó ha fenntartással kezelünk. Amennyiben valós értékeket is szeretnénk megtekinteni, kiindulási pontnak hasznos lehet a nagy ingatlanirodák statisztikáit figyelni. Itt említünk meg egy újabb fontos fogalmat, amely a piaci összehasonlító adatokon alapuló forgalmi értékbecslés. Ebben az esetben az árbecslést a közelmúltban megtörtént környékbeli adás-vételek befolyásolják, mivel ezek valós tranzakciók, ezért nagy segítséget nyújthatnak egy kezdő érték meghatározásánál. Sokan gondolják, hogy egy körülbelüli értéket egy eladó ház vagy eladó lakás kapcsán Kecskemét városában viszonylag könnyű meghatározni, sorra véve annak tulajdonságait, mégis az árbecslés folyamata ennél jóval bonyolultabb. Még két hasonlónak tűnő ingatlan tulajdonságait is ezernyi más árazási szempont befolyásolhatja, ezért is lehetetlen egy általánosan alapul vehető képletet felállítani, melynek segítségével akár egy laikus is elfogadott értékbecslőhöz mérten, akármilyen ingatlant árazni tudna.
Megkérdőjelezhetetlenül fontos a környék, az infrastruktúra és a tömegközlekedés is, de ezek csak a kiindulási alapot határozzák meg. A következő szempontoknak köszönhetően már a kiindulási alapnál ígéretesebb összeget kaphatunk, legyen szó eladásra kínált vagy megvásárolni kívánt ingatlanról:
– az ingatlan méret és a lakóépület alapterülete
– van-e alakítási lehetőség a későbbiekben (családbővítésnél fontos szempont lehet)
– az ingatlan építésének módja
– a telek mérete, elrendezése, fenntarthatósága
– a nyílászárók állapota és anyaga (a régi nyílászárók kicserélése nem kis anyagi kiadással jár)
– a fűtésrendszer állapota vagy a rezsiköltségeket befolyásoló tényezők
– milyen a fürdőszoba állapota és stílusa (a konyha mellett a fürdőszoba az egyik legtöbb átalakítást igénylő része egy eladó ház vagy eladó lakásnak Kecskemét városában)
– konyha állapota (amennyiben 15 évnél régebbi, az esetek nagy részében cserét igényel)
– a vezetékek és csövek állapota (fűtés, villany, víz)
– tájolás, kilátás
– parkolási lehetőség
– az ingatlan megközelíthetősége
Ezeken kívül sok más paramétert is számításba lehet és kell venni, ami jól bemutatja, mennyire sokrétű egy értékbecslés, és nem alábecsülendő egy eladó ház vagy eladó lakás árának meghatározása Kecskemét városában.
Sokszor a város, vagy a kiszemelt városrész jövőbeli fejlesztésének ismerete elengedhetetlen a legkedvezőbb ár meghatározásához. Mi, a Házvadászok csapatával nyomon követjük a várossal kapcsolatos összes felújítást és azt, hogy ez milyen szinten befolyásolja egy eladó ház vagy eladó lakás lehetőségeit vagy árát Kecskemét városában.
Az ingatlan építésének módja talán az egyik legfontosabb része az árbecslésnek, hiszen egy eladó ház vagy lakás árát Kecskemét városában (és országszerte mindenhol) nagymértékben befolyásolja, hogy az ingatlan egy panellakás, könnyűszerkezetes vagy téglaépítésű.
Egy társasházi ingatlan vagy egy téglaház biztosabban tartja az árát, mint például egy panellakás vagy könnyűszerkezetes családiház. Ezért sem véletlen a panellakások árainál észlelhető 10-20 %-os árzuhanás. Egy panellakást alapvetően könnyebb árazni, hiszen a legtöbb lakás egy sémára épült. A legtöbb környéken általában megegyező alaprajztípusok vannak, így kevesebb változó paramétert kell számításba venni. Az árbecslésnél, mindenféleképpen megegyező emeleten lévő lakások áraival érdemes először az összehasonlítást kezdeni, mivel a földszinti és a legfelső emeleti lakásokat nehezebben lehet eladni. Pontosan ezért, akár milliós különbség is lehet két különböző emeleten lévő eladó lakás között. Ezt követi a szigetelés vagy a nyílászárók felmérése, és az sem elhanyagolható, hogy ablakos vagy sötét konyhás-e az eladó lakás Kecskemét városában. Ugyan Kecskemét, Budapesthez viszonyítva nem rendelkezik élhetetlenül hangos utcákkal, mégis jó felmérni az utca zajait a különböző nap szakokban. A lépcsőház állapota és a közös költség összege is jó, ha felkerül a listánkra, hiszen ezek is fontos részét képezhetik az ármeghatározásnak. Hasznos lehet a lakás közös képviselőjétől is az értékbecsléshez szükséges információk, adatok után érdeklődnünk. Hiszen az összehasonlítás vagy árbecslés során csak megfelelő adathalmazból tudunk körültekintő munkát/árbecslést végezni. A megfelelő adathalmazt pedig legjobban a már megtörtént adás-vételek szolgáltatják. Ezért is fontos a közös képviselő felkeresése, így megtudhatjuk mennyiért keltek el az utóbbi időben a házban a lakások.
Egy eladó tégla építésű ház vagy lakás esetében már nehezebb az értékmeghatározás Kecskemét városában, mert egy-egy hasonló méretű ház vagy lakás adottságai és paraméterei között nagyobb különbségek lehetnek. Itt sokkal fontosabb, hogy merre néznek pl. az ingatlan ablakai vagy hogy melyik városrészben található. A forgalmas utak melletti ingatlanok jelentősen kevesebbet érnek, mivel a potenciális vevők nagytöbbsége családok, akik nyugalomra vágynak. A kormány családbarát támogatásainak köszönhetően egyre több család hagyja el a panellakását és költöznek családi házba. Mivel egy tégla építésű eladó ház vagy eladó lakás ára a könnyűszerkezetes ingatlanokkal vagy panellakásokkal szemben jóval magasabb Kecskemét városában, sokkal nagyobb körültekintés mellett mérik fel az ingatlant a potenciális vásárlók. Talán egy kert kihasználhatósága még sosem bírt olyan fontossággal egy árbecslésnél, mint a pandémiát követően. Ennek következtében a kertes házak árai újabban növekedtek, a panellakások árai pedig csökkentek.
Ahogy már említettük, vannak olyan esetek, amikor egy hivatalos értékbecslő szakmai tapasztalata, rálátása és tudása elengedhetetlen egy eladó ház vagy eladó lakás értékesítésénél Kecskemét városában. Ilyen például a jelzáloghitel felvétele miatti értékbecslés. Ebben az esetben a bankok bevonják fedezetként az éppen meghitelezett ingatlant. Sajnálatos módon az itt megbízott értékbecslő által megállapított ár ritkán kedvező a hitelt igénylőnek. Mivel probléma esetén a bank eladni és nem árul(gat)ni akarja az adott ingatlant, muszáj a bank számára kedvező árat meghatároznia a házra vagy a lakásra a bank által alkalmazott elfogadott értékbecslőnek.
Az olyan előre nem látható eseményeknél is elengedhetetlen ingatlanbecslő igénybevétele, mint a pl. a válás, haláleset vagy Magyarország elhagyása. Ebben az esetben a gyors és megbízható ügyintézés kulcsfontosságú lehet, főleg, ha a lehető legjobb vételárat szeretnénk kihozni az eladásból. Több olyan esettel találkoztam, amikor egy eladó ház vagy eladó lakás Kecskemét városában jóval áron alul lett értékesítve, mert az eladóknak sürgősen pénzre volt szüksége, a válásnál képtelenek voltak megegyezni, vagy az örökösök maguk akarták örökségüket értékesíteni (abban a hitben, hogy több pénzhez jutnak az ingatlanos vagy értékbecslő segítsége – és jutaléka – nélkül).
Egy ingatlan bérbeadását is ajánlatos értékbecsléssel kezdeni, amely során az értékbecslő meghatározza az adott piaci körülményeknek megfelelő havi bérleti díjat.
Szintén értékbecslő szakmai tudására van szükségünk, ha biztosítást szeretnénk kötni az adott ingatlanra.
Sajnos az értékbecslésnél is vannak olyan “szakemberek”, akik kellő körültekintés nélkül végzik munkájukat. Olyan értékbecslő, aki az értékmeghatározást az ingatlan megtekintése nélkül végzi vagy csupán annak hirdetése alapján készíti el, annak „munkájáért” nem szabad pénzt kiadnunk. Azok a szakemberek hitelesek, akik először megtekintik az adott ingatlant, és csak ezt követően készítik el elemzésüket.
Ingyenes értékmeghatározásban a Házvadászok csapatával még akkor is a segítségedre lehetünk, ha a későbbiekben az ingatlan eladásához mégsem kívánod szolgáltatásainkat igénybe venni. Mi személyesen felmérjük minden egyes eladó ház vagy eladó lakás paramétereit Kecskemét városában vagy annak 50 km-es vonzáskörzetében, hiszen a számok ugyan nem tükrözik az ingatlan hangulatát vagy érzését, viszont annak eladhatóságát nagyban befolyásolják.
